よくある質問 | 沖縄タイムシェア株式会社｜新しいセカンドハウスの所有・利用スタイル

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よくある30の質問

A1:質問：共同で購入するというのは、会員権とは違うのですか？
答：　弊社の提供するタイムシェア物件の所有権は共同オーナーの共有（合有）となるため、会員権とは異なり、事業者の経営の悪化、破綻等、により経済的な影響を受けることはありません。あくまで、実体のある不動産の所有権共有持分を実際に取得するため、事業者、運営会社とは切り離された固有の財産となります。
本物件は、一般市場で流通する「分譲マンション」「一戸建て」を目的とするため、万が一の場合には市場での売却による投資額の回収が可能です。
一方、会員権の経済的な価値は、運営会社に全面的に依存するため、経営破綻とまでいかなくとも、サービスの質の低下など、少しでも人気に影響を及ぼす問題の発生が、直接、会員権の価値の低下につながります。また、万が一の場合の投資額の回収についても市場性、流通性が無く、非常に不透明なものとなります。
会員権は、信頼のおける事業者の健全な経営が永続することを前提として、初めて経済的な価値が維持できる財産です。
この点、共同での購入とはいえ、あくまで実在する「物」である不動産を取得する場合には、その不動産が存続する限り、価値が消滅することはあり得ません。「運営会社が作りだす価値」でしかない会員権と「物」である不動産では、資産としての重みが全く異なります。
A2: 質問：共有登記をした場合のリスクは何ですか？
通常の共有登記の場合、各共有者は、個別の財産権を取得するため、全体としての運営、管理、処分につき、法的な強制力はありません。そのため、各共有はその持分を担保として提供することもできますし、その債権者は担保の実行として、競売の申し立ても可能となります。
「共有」について、現行の法制度は、旧態依然の共有関係を一時的、便宜的な所有関係と捉えて、共有関係を維持するよりも、解消を想定する色彩が強く残る制度のままであり、この法体系の整備の遅れが、日本においてのタイムシェア普及を妨げた要因として指摘する声もあります。
沖縄タイムシェアでは、このような現行の法体系下において、共有関係に係わる法制度上のリスクを回避するために、各物件ごとに管理組合をＬＬＰ（有限責任事業組合）により結成し、これを媒体とする、新たな共有の仕組みをご提案させていただいております。
A3:質問：共有登記をして、他の人の負債等でこの資産に影響が及ぶことはないのですか？
現行法上、通常の共有関係に基づく共有持分の登記だけでは、他の共有者の債権者は、持分に対し責任を追及できることとなり、場合によっては、共有物全体の競売の申し立て等を行うことが可能となります。
このリスクを現行法上、回避する手段として物件の所有を管理組合（ＬＬＰ（有限事業管理組合））を媒体とする共有（合有）をご提案しております。
物件の管理組合（ＬＬＰ）を結成し、媒体とすることにより、各共有者は、個人の財産権への担保設定は、許されず、また、各共有者の債権者は合有財産である本物件には、責任追及を行うことは不可能となるため、物件の保全が図られることになります。
A4:質問：共有登記の場合の意思決定はどのようになるのですか？
タイムシェアを目的とする部屋の管理組合（LLP）の運営上、組織での意思決定が要求される場面は、限られておりますが、
１．年一回の管理組合の会計の承認
２．大規模な物件の修繕などの資金がかかる場合（一戸建て等で、突然の台風等の被害による修繕等）
３．物件を売却して分配し、管理組合を解散する場合
などの場合、管理組合としての意思決定が必要となります。意思決定は、解散の場合を除き、全組合員の過半数の同意をもって、決議を可決することになります。解散の場合は、管理組合の存続の問題として総組合員の決議が必要となります。
実務的には、沖縄にわざわざお集りいただくのではなく、事前にお知らせする内容について、委任状又は書面による決議となります。
A5: 質問：12ヶ月　全部売れなかった場合は、どうなるのですか？
募集組合員数が定数に達しない場合、基本的にはその物件に関する物件購入は成立せず、お申し込みは自動的に白紙撤回の対象となります。
最低成立定数を下回る場合、本物件につきましては、タイムシェアの募集を停止し、基本条件の見直しを行った上で、新規の募集案件とさせていただきます。


A6:質問：共有登記にした場合、途中で自分の所有分は売却できるのですか？
物件の内容、経過年数により、価額はその時点での評価となりますが、「管理組合員の地位の譲渡」による、物件の共有持分の移転登記を行うことで、売却は可能となります。事前に管理会社への通知を行う必要はありますが、売却後、前管理組合員は管理組合から完全に離脱することになります。
弊社では、新規のタイムシェアの募集、分譲だけではなく、期間途中での譲渡についての仲介業務にも力をいれ、流通性の高い「現実の不動産に担保されたタイムシェア」を目指していきます。
A7: 質問：自分の投資分、保有分は資産として計上できるのですか？また、節税の対象となるのですか？
運営する物件は、あくまでも管理組合(LLP）を媒体とする合有となるため、物件の持分に対するお支払いは、税務上、部屋の管理組合（有限責任事業組合（LLP））への出資という形になります。
このため、単純な他の所得との損益通算は難しく、節税の対象とはならないとお考えになっていただいた方がよろしいかと存じます。
A8: 質問：LLPってなんですか？
LLPとは、「有限責任事業組合」という事業体であり、イメージとしては組合員全員が代表となるグループであり、一般の会社とは以下の点で異なります。
①法人格がありません。
そのため、現行の不動産登記法では、LLPの名前での物件の登記はできません。各組合員の個人名義の持ち分による共有登記を行うこととなります。
②内部組織を柔軟に定めることができます。
組織自体を簡便にすることができるため、取締役や監査役の設置は必要ありません。
③組織に対しての課税がなく、利益に対する課税、固定資産税については各個人への徴税となります。
我々の提案するLLPを利用するタイムシェアの組織として、一番近いイメージを持つのがマンションの管理組合です。各居室（各タイムシェア期間）については各自が使用、又は賃貸を行い、物件全体の管理については、物件管理組合（LLP）として管理会社に委託し、年に一度、総会で管理会社の報告を基に会計の承認を行う。若干異なるのが、一つの部屋を持分で所有するため、明確な所有関係を維持するためにも、保有期間を10年と限定し、10年後の売却（出口）が義務付けられていることです。
A9:質問：部屋の管理組合（LLP）が部屋の管理をするというのは誰が責任者となって管理するのですか？
管理組合（ＬＬＰ）契約により、管理組合の運営及び部屋の管理につきましては「沖縄タイムシェア社」が、管理組合に代行する形となります。
この管理業務委託先は、管理組合の決定により、別の業者に委託することも可能です。
A10:質問：タイムシェア社が倒産した場合、どうなりますか？
「会員権とはどのように違うのですか」でも取り上げさせていただいたとおり、運営会社、管理会社が倒産しても、タイムシェアの目的となる、実体ある不動産には何らの影響もありません。
もちろん、他の組合員の方々と連携する作業は必要となりますが、
①　通常の決議により、運営会社、管理会社を変更する。
②　総組合員の決議をもって、管理組合の途中解散を決議し、不動産を売却後、売却益の分配と清算を行う。
以上、２点の選択肢があり、その時点での状況を考慮し決議していただくことになります。
おそらく沖縄タイムシェア株式会社は、この場合、新たな管理会社をご紹介し、引き継ぎをする形となります。
A11:質問：自分たちで、知人や、親戚に有料で貸し出すことはできますか？
あくまでも、タイムシェアにより取得するそれぞれの期間は、各組合員の方々の財産権となるため、その期間のご使用方法については全くの自由です。もちろん、ご使用いただく方には、使用細則、管理規約等を遵守していただく必要はありますが、ご自身の責任の範囲内で有料にての貸し出しも可能です。
A12: 質問：他の期間も利用したいと思ったとき、可能ですか？
可能です。ただし、同じ物件の場合は、そのオーナーが使用せず、長期滞在運用を行っている場合に限られます。
また沖縄タイムシェアでは、以下のマッチング業務を行っております。
①　同施設及び他施設の組合員の皆さまの間での、タイムシェア期間の交換
②　同施設及び他施設の組合員の皆さまのロングステイとしての利用
※ ロングステイのご利用に関しましては組合員の方向けの特別価格でのご提供となります。
A13:質問：家具が何らかの不可抗力で使用不可となった場合、誰が弁済、保証をするのですか？
管理組合の設立後、物件購入の際に、管理組合の名義にて、火災保険、地震保険、その他の損害保険に加入いたします。問題の発生時には、沖縄タイムシェアが窓口となり、保険会社との手続きを行います。
設備の老朽化が問題になるケース等、保険が適用にならない場合は、管理会社において補修を行い、部屋の維持管理費用として会計処理を行い、持分の割合により管理組合員全員でご負担いただくことになります。
A14: 質問：マンションの管理費、光熱費以外にどんな経費が必要ですか？
例えば、5月のオーナーとなられた方にご負担いただく年間の維持経費には次のものがございます。
1、　LLPの運営をサポートする沖縄タイムシェアへの委託手数料（10,000円／年）
２、　固定資産税 （約15,000円／年）
３、　マンション管理費・修繕積立金・駐車料金（約23,000円／年）
４、　水道・光熱費（使用した分のみ）
５、　清掃費用（利用する場合のみ1回5,000円）
６、　※補修費用・修繕費用（必要に応じて）
固定経費として毎年必要となりますのは１～３の合計48,000円／年となり、これらの費用を年に
一度ご負担いただくこととなります。
A15:質問：月々のマンションの管理費用の支払いはどうなりますか？
対象物件がマンションの場合、マンション全体の管理費、修繕積立金、駐車場使用料金等のお支払いが発生いたしますが、これは、物件のランニングコスト（運営費用）として管理組合において会計処理を行い、各組合員の方々には、年に一度、12分の１をご負担をいただきます。
対象物件が、一戸建ての場合はマンション管理費等の費用は発生しません。（庭のお手入れ等の費用が発生する可能性があります）
A16: 質問：月々の光熱費の支払いはどうなりますか？
月々の水道・光熱費のお支払いについては、各タイムシェア期間において使用された分の実費をご負担いただきます。
ロングステイ運用での使用については、沖縄ロングステイにてその都度、清算を行います。
A17: 質問：室内で喫煙ができますか？
基本的には、お部屋内での喫煙はお断りしています。（バルコニー等でお願い致します）
将来的に、愛煙者向けのタイムシェアのお部屋も検討していきます。
A18:質問：自分たちが利用した後の清掃をお願いすることはできますか？
1回5000円で、清掃を請け負っており、消耗品等も補充をしております。利用された際は、チェックアウト時の清掃業務は必須で、この業務を請け負わせていただくことで、きれいなお部屋、きれいなシーツ、整ったリネン、消耗品類で、次のオーナーさんがチェックインされて、すぐに快適に使えるようにしております。 賃貸運営を請け負う沖縄ロングステイ株式会社では、業務の一部として、未使用期間の清掃業務の請負も行っております。
A19:質問：マンションの管理組合には、誰が代表として参加するのですか？
管理委託契約に基づき、沖縄タイムシェア社が管理組合員の皆様を代表し、マンションの管理組合へ参加いたします。マンションの管理組合における、規約の変更、その他タイムシェアの利用に影響を与えかねない事項につきましては、沖縄タイムシェア社より、組合員の皆様にその都度、通知いたします。
A20:質問：10年後のマンションの売却時に売れなかった場合、どうするのですか？
現在、１０年後の最低売却価格を販売価格の6０％としてご案内しておりますが、例えば
３，０００万円で購入した新築マンションが１０年の経過で、１,8００万円以下になることは通常、考えられません、特に新築については、建築基準法の大幅な強化についてはご存じのとおりで、現在全ての建築・分譲業者について瑕疵担保責任を保証するために、強制的な保険加入が義務付けられてもおります。
加えて、物件の選別については、厳格な調査基準を設け、物件の調査だけに留まらず、その地域性、将来性についても専門のスタッフが調査した上での決定としております。
6０％の最低売却価格につきましては、LLPの運用開始に当たり、事業モデルの構築に厳格な基準を設けている結果としての評価であり、ましてや、この価格での売却が不能となる要素はありません。
売却時には、再査定を行い、最低売却価格＋αの価額での売却を当然に予定しております。
A21:質問：10年後のマンションの売却時、どのように売却益を分配するのですか？
１０年の存続期間の終了により、管理組合（ＬＬＰ）は自動的に清算手続きへと進みます。
この清算手続きの中で、物件の売却手続きを行うこととなりますが、売却益につきましては以下の費用を除いた金額となります。
売却価格　－　売却費用　－　清算費用　＝　売却益
売却益は、清算業務終了後、出資の割合に応じて案分し、各組合員の方々へ分配され、本管理組合は
清算手続きの終了により、消滅することになります。
A22:質問：10年後に再度、購入することは可能ですか？
売却プランには、２つの方法があります。
①　通常の不動産の売却と同様に市場での売却
②　新たなタイムシェア物件として再販売＆購入
どちらかを選ぶかは、売却時に様々な要素を勘案して沖縄タイムシェア社にてご提案させていただきますが、新たなLLPを組成する場合につきましては、新たな条件・価格にて、申し込みを行っていただくこととなります。
A23: 質問：部屋の管理組合（LLP）の役割は何ですか？
一番の役割は、共有関係（タイムシェア）という権利を現行法上で、確立することにあります。
部屋の所有者を管理組合とすることで、外部関係における保全と共に、内部関係における自治の保全を図ることができます。
二次的な役割として、タイムシェアを快適にご利用いただくために必要な、管理業務、運営業務を委託するための主体として、また、火災保険等の各種保険の加入者、受取人など、様々な権利義務の主体としての役割を持つことになります。
A24:質問：自分が売却したい家やマンションもタイムシェアで販売できますか？
沖縄タイムシェアでは、タイムシェアを目的とする、売却物件の募集を行っております。
手続きといたしましては
１、　物件の調査・査定
タイムシェア物件として必要なリフォーム費用、修繕費用、設備、家具、その他、管理組合（LLP）を結成にかかる費用、条件を決定、査定し、購入可能額をご提案させていただきます。
２、　タイムシェアオーナーの募集・契約
２段階の募集を行い、募集人員が集まり次第、売買契約を結んでいただきます。
３、　タイムシェア社によるリフォーム、設備、家具の購入
タイムシェアに必要なリフォーム、修繕、設備、家具の購入については、初期の販売予算に組み込んで販売いたします。
あくまでも売主の方には、現状でのお引き渡しをいただければ、整備については、沖縄タイムシェアが行いますのでご心配は一切ございません。
A25:質問：利用しない期間を長期滞在に貸し出すことはできますか？
もちろん可能です。利用しない期間を、ロングステイ運用を行うことにより各タイムシェアオーナーは個別に運用収益を受け取ることができます。
A26: 質問：自分たちの私物を置いておくことは可能ですか？
タイムシェアの場合、私物の部屋への残置はご容赦していただいております。ただし、トランクルーム等を準備し、私物を箱に入れてあずかること等は検討していきます。
沖縄タイムシェアでは、各部屋ごとに車や自転車のシェアリングを検討させていただいております。各部屋の共同オーナーの方々のご意見を取り入れ、より快適にタイムシェアをご利用いただけるよう柔軟に対応させていただきます。
A27: 質問：それぞれのオーナーは鍵を持つ形となるのですか？
お部屋の鍵はタイムシェア社がお預かりし、ご利用になられる際に、お渡しをさせていただく形ととっております。（その際、複数個の鍵をお渡しいたします）
A28:質問：駐車スペースはありますか？
最低、各部屋ごとに１台は確保しております。駐車場につきましては、物件ごと異なりますので、各タイムシェアの募集要項にてご確認ください。
A29:質問：ペットはOKですか？
ペットはお断りさせていただいております。
また近い将来、ペットOKのペットオーナー向けのタイムシェア物件も検討していますので、そちらをご検討ください。
A30: 質問：長期滞在で貸し出す際、どのような方に貸し出すのですか？
ロングステイを利用される方々は、冬場はシニア層が中心で、夏場はファミリー層となりますが、沖縄ロングステイ社では、学生や若年層への貸出しは行っておりません。また、ご使用に関しては、事前のご案内時においての指導、利用希望者の身元のチェック、退出時の立ち会い確認を徹底し、ご安心して、お任せいただけるよう細心の注意を払い運用させていただいております。